Entre flou juridique, obligations réglementaires et contraintes du dpe, le statut des gîtes interroge propriétaires et diagnostiqueurs. Maîtres Vincent Niderprim et Laurent Lucas, avocats associés chez Avox, font le point sur la situation.

UNE QUALIFICATION JURIDIQUE UN PEU FLOUE
La notion de gîte n’existe pas en droit ; l’article L.324-1-1 du Code du tourisme l’assimile aux « meublés de tourisme ».
Concernant les diagnostics immobiliers, Maître Niderprim clarifie : la vente d’un gîte obéit aux mêmes règles que tout immeuble d’habitation. Elle exige donc l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires (article L.271-4 du CCH).

PAS DE DPE TERTIAIRE POUR LES GÎTES
Maître Lucas rappelle que la réalisation d’un DPE tertiaire n’est requise que pour la vente d’un bâtiment de plus de 250 m² occupé par un service public et accueillant un ERP de la 1ère à la 4ème catégorie, ou d’un bâtiment à usage principal de bureau, d’administration ou d’enseignement.
Cela concerne aussi les bâtiments à occupation continue comme les hôpitaux, hôtels, internats et maisons de retraite, ou encore d’autres locaux sans usage d’habitation tels que les théâtres, salles de sport, restaurants et commerces.
Le gîte ne rentre dans aucune de ces catégories, car son usage reste bien l’habitation.

DÉPENDANCES AMÉNAGÉES EN GÎTES : QUELLE PRISE EN COMPTE PAR LE DIAGNOSTIQUEUR ?
La question se pose régulièrement dans les zones rurales où certaines dépendances, parfois aménagées et exploitées comme « gîtes », n’ont pourtant fait l’objet d’aucune régularisation administrative.
En principe, les bâtiments indépendants de moins de 50 m² sont exclus du champ du DPE. Mais la difficulté apparaît lorsque ces annexes ont été transformées en pièces habitables chauffées. En théorie, leur usage pourrait justifier leur intégration dans le calcul de la surface de référence. Toutefois, lorsque cet aménagement a été réalisé sans autorisation d’urbanisme et que l’activité de meublé touristique n’a pas été déclarée, le diagnostiqueur peut légitimement retenir la qualification administrative du bien plutôt que son usage de fait.
En l’absence de permis de construire ou de justificatif de changement de destination, il lui est donc possible de considérer ces locaux comme de simples dépendances. Et de les exclure du DPE, à condition de sécuriser sa position par des échanges écrits avec son client confirmant cette situation.

MISE EN LOCATION D’UN MEUBLÉ TOURISTIQUE
La location d’un meublé de tourisme exige une déclaration en mairie, voire une autorisation de changement d’usage en zone tendue. Maître Niderprim précise que cela touche surtout les gîtes citadins et qu’il faut vérifier auprès de la mairie, car cette autorisation est personnelle.
Pour l’obtenir, puis pour garantir la décence du logement, un DPE classé de A à E est requis jusqu’en 2033, avant un passage obligatoire à la classe D minimum au 1er janvier 2034. Un acheteur doit donc anticiper ces travaux dès maintenant.

GÎTE DE PLUS DE QUINZE PERSONNES ? ATTENTION À LA RÉGLEMENTATION ERP
Dès lors qu’un gîte peut accueillir quinze personnes, il est susceptible d’être qualifié d’ERP de 5ème catégorie de type PE.
Cela implique, pour Maître Niderprim, que le propriétaire ou l’exploitant du gîte respecte la réglementation en matière de sécurité incendie et d’accessibilité handicapé.