Plan Pluriannuel de Travaux PPT

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’élaboration d’un PPT (CCH : L. 731-2). À compter du 1er janvier 2023, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 introduit une obligation d’élaborer un projet de PPT pour les copropriétés (loi du 10.7.65 : art.14-2 dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023)

✓ De plus de 15 ans ;
✓ Et comprenant des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

Cette obligation s’applique à compter du :
✓ 1er janvier 2023, pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots (à usage de logements, de bureaux ou de commerces) ;
✓ 1er janvier 2024, pour les copropriétés comprenant 51 à 200 lots ;
✓ 1er janvier 2025, pour les copropriétés comprenant moins de 51 lots.

Ce projet de PPT comprendra, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que de l’éventuel DPE ou d’un DTG déjà réalisé :
✓ Une liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ainsi qu’à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
✓ Une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettraient d’atteindre ;
✓ Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
✓ Une proposition d’échéancier des travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 précise la liste des compétences dont doit justifier la personne qui réalise un projet de PPT, pour lui-même, pour ses employés ou pour des associés ou membres du groupement (lorsqu’il s’agit d’une personne morale ou d’un groupement doté de la personnalité juridique).
Il détermine par ailleurs :
✓ Le niveau de qualification requis (diplôme, titre professionnel, certification de qualification professionnelle ou inscription au tableau d’un ordre professionnel, qui doit être présenté au syndicat des copropriétaires) ;
✓ Les garanties exigées, notamment en termes d’impartialité ou d’indépendance vis-à-vis du syndic de la copropriété, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et les équipements sur lequel porte le projet de PPT.

Information des copropriétaires
Une fois le DPE réalisé, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’AG des copropriétaires qui suit son établissement (ou celui d’un audit énergétique) la question du principe d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un CPE (loi du 10.7.65 : art. 24-4).
Le syndic doit joindre le DPE à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires suivante (ou joindre le rapport synthétique de l’audit énergétique, le cas échéant) (CCH : R.173-9).

Adoption d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou conclusion d’un contrat de performance énergétique
✓ Avant de voter la réalisation de travaux d’économies d’énergie, les copropriétaires doivent se prononcer sur le principe de l’adoption d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou de la conclusion d’un CPE (loi du 10.7.65 : art. 24-4). Cette décision peut être adoptée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24).
✓ Dans le cas où le syndicat des copropriétaires décide de réaliser des travaux d’économies d’énergie, le syndic de copropriété doit procéder à la mise en concurrence d’entreprises afin d’obtenir des devis chiffrant le montant des travaux. En outre, le syndic, avant de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’un CPE, recueille l’avis du conseil syndical (loi du 10.7 65 : art. 24-4 / CCH : R.173-9).
✓ Le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant cette mise en concurrence, le vote de l’adoption du plan de travaux d’économies d’énergie ou de la conclusion d’un CPE. Cette décision peut être adoptée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24).
✓ Vote des travaux contenus dans le plan de travaux d’économies d’énergie (CCH : R.173-9). Dans le cas où un plan de travaux d’économies d’énergie est adopté par l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux planifiés doivent faire l’objet d’un vote distinct pris à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du 10.7.65 : art. 25 f).

Trois assemblées générales, au minimum, semblent donc nécessaires avant le démarrage des travaux prévus dans le cadre d’un plan de travaux d’économies d’énergie faisant suite à un DPE :
✓ 1ère assemblée générale : vote de la réalisation d’un DPE à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (CCH: R.126-20 / loi du 10.7.65 : art. 24) ;
✓ 2ème assemblée générale : présentation du DPE et vote sur le principe d’un plan de travaux d’économies d’énergies ou d’un CPE, à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (CCH : R.173-9 / loi du 10.7.65 : art.24 et 24-4 ) ;
✓ 3ème assemblée générale : votes distincts (deux votes). D’une part, sur l’adoption du plan de travaux d’économies d’énergie à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24) et d’autre part, sur les travaux d’économies d’énergie contenus dans le plan, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (CCH: L. 173-9 / loi du 10.7.65 : art. 25 f).

Contenu du plan de travaux d’économies d’énergie
(CCH: R. 173-10)
Le plan de travaux d’économies d’énergie doit comprendre :
La nature des travaux d’amélioration de la performance énergétique devant être réalisés. La liste de ces travaux est fixée par le décret du 3 décembre 2012 (CCH : R.173-10) et porte :
✓ Soit sur les parties communes et équipements communs, notamment isolation thermique performante des toitures, des murs donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés et des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
✓ Soit sur les parties privatives pour les travaux d’intérêt collectif, notamment pose ou remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
✓ Un programme détaillé indiquant l’année prévisionnelle de réalisation des travaux et leur durée ;
✓ Une évaluation du coût des travaux prévus au plan, fondée sur les devis issus de la consultation d’entreprises par le syndic.

(CCH : R. 173-11)
La loi ENE a introduit la possibilité pour tout syndicat de copropriété de décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du 10.7.65 : art. 25 f) la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives.

Nature des travaux d’intérêt collectif
Sont considérés comme des travaux d’intérêt collectif portant sur les parties privatives, les travaux suivants :
✓ Travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur comprenant, le cas échéant, l’installation de systèmes d’occultation extérieurs ;
✓ Pose ou remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
✓ Équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
✓ Mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées.

Conditions de réalisation
Dès lors que des travaux d’intérêt collectif sont votés, les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable en fonction de la nature et du coût des travaux, sauf s’ils sont en mesure de prouver la réalisation de travaux équivalents au cours des dix dernières années.

Le syndicat des copropriétaires procède à la réception des travaux en présence des copropriétaires concernés. En cas de réserves, le syndic de copropriété assure le suivi et la réception des travaux destinés à permettre la levée des réserves.

Après réception définitive des travaux, le syndic de copropriété adresse aux copropriétaires concernés, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie de remise contre émargement, les pièces et documents relatifs aux travaux, notamment le contrat de l’entreprise, le ou les procès-verbaux de réception et, le cas échéant, les attestations des assurances afin que chaque copropriétaire puisse utilement mettre en œuvre les garanties à la charge de l’entreprise.

Le plan pluriannuel de travaux a un double impact sur le fonds travaux (article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) :
✓ Un effet plancher. Le montant de la cotisation annuelle au fonds travaux doit être supérieur à 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
✓ Un effet plafond. Le syndicat des copropriétaires peut suspendre les cotisations au fonds travaux lorsque son montant excède 50% du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

Enfin, notons que dans un souci de cohérence, le Législateur a aligné le caractère décennal du plan pluriannuel de travaux au fonds travaux. Désormais, le fonds travaux est obligatoire au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Auparavant, cette période était de cinq ans.

Généralement, l’exécution des travaux de rénovation se déroule en deux phases :
✓ Maîtrise d’œuvre : Élaboration d’un cahier technique par un professionnel (architecte ou bureau technique), appel d’offres et présentation du résultat en assemblée générale,
✓ Suivi du chantier.

En fait, ces travaux de rénovation comprennent deux volets. En tout premier lieu, on se préoccupe de la sécurisation des bâtiments. De sorte que les travaux préconisés sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Mais, surtout à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants.

Par la suite, il faut améliorer la performance énergétique de la copropriété. Ainsi, les travaux envisagés concerneront la réalisation d’économies d’énergies tout en réduisant les émissions de gaz à effet de serre. D’ailleurs, le plan pluriannuel de travaux va plus loin. Puisqu’il comprend une estimation du niveau de performance que les travaux visés permettent d’atteindre.

De cette façon, les copropriétaires peuvent évaluer le rendement des travaux de rénovation énergétique. Pour cela, ils ont à leur disposition deux informations. D’une part, l’estimation du coût des travaux. D’autre part, les économies réalisées avec le niveau de performance visé.