Projet de Plan pluriannuel de travaux (PPPT)

Comme évoqué précédemment, le PPPT est un rapport comprenant plusieurs plans pluriannuels de travaux. À la suite d’une analyse du bâtiment, de ses équipements et de son niveau de performance, le PPPT présente, pour chaque scénario envisageable :

✓ Une liste de travaux assurant :
– La sauvegarde du bâtiment ;
– La garantie de la santé et de la sécurité des occupants ;
– Des économies d’énergie (installation d’une chaudière collective à condensation, isolation thermique par l’extérieur, calorifugeage…) ;
– Une réduction des émissions de gaz à effet de serre.
✓ Le niveau de performance attendu à la suite des travaux évoqués ;
✓ La priorisation des travaux à engager et une proposition d’échéancier pour les 10 prochaines années ;
✓ Une estimation budgétaire de chaque projet, avec une hiérarchisation.

Le PPPT implique impérativement de réaliser des diagnostics préalables, comme le DPE (diagnostic de performance énergétique) et le DTG (Diagnostic Technique Global)
Le DPE permet d’obtenir, de façon concrète, un aperçu des forces et des faiblesses du bâtiment. Pour aller encore plus loin dans les économies d’énergie, le mieux est de réaliser un audit énergétique.

✓ Il est par ailleurs à noter que si votre immeuble a récemment fait l’objet d’un DPE collectif (réalisé à partir du 01/07/2021), ce dernier pourra servir de base pour la conception de votre PPPT, puisqu’il est valable sur une durée de 10 ans.

Lorsqu’on réalise un PPPT, plusieurs PPT, en phase avec les besoins de la copropriété, sont présentés. On peut alors dire que le Plan Pluriannuel de Travaux est le résultat ou la concrétisation du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.

S’il était facultatif jusqu’ici, le PPPT est devenu obligatoire avec la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Ainsi, toutes les copropriétés de plus de 15 ans, à destination partielle ou totale d’habitation, sont concernées par cette nouvelle réglementation. Une exception est cependant notable : l’obligation ne concerne pas les copropriétés ayant réalisé un diagnostic technique global (DTG).

Dans ce cas, le plan pluriannuel de travaux est facultatif jusqu’à la fin de la période de validité du DTG.

L’obligation de réaliser un PPPT entrera en vigueur de manière progressive, en fonction de la taille de la copropriété concernée. Les échéances sont les suivantes :
✓ 1er janvier 2023 pour les copropriétés disposant de plus de 200 lots ;
✓ 1er janvier 2024 pour les copropriétés comptant entre 51 et 200 lots ;
✓ 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant moins de 51 lots.

Si le syndic n’engage pas de PPPT, plusieurs types de sanctions peuvent être prévus. La loi Climat et Résilience prévoit que l’autorité administrative compétente (à savoir, votre mairie) peut exiger la présentation du PPPT de la copropriété, si elle estime que cette dernière est trop dégradée.
✓ Si le PPPT est inexistant, l’administration pourra forcer la réalisation des études à réaliser pour le mettre en place.
✓ Si le PPPT a été initié, elle pourra forcer l’exécution d’un plan de travaux, sur certains gestes ou sur l’ensemble du programme de travaux prévus pour les 10 prochaines années.

Plusieurs étapes sont nécessaires à la mise en place du PPPT.
1. Le syndicat de copropriété doit proposer la réalisation d’un PPPT et présenter ses modalités d’élaboration lors d’une assemblée générale.
2. Le PPPT est voté par l’assemblée (à l’article 24).
3. Une présentation du PPPT est ensuite mise à l’ordre du jour de l’AG qui suit.
4. L’adoption d’un projet de plan pluriannuel de travaux est ensuite votée par l’ensemble des copropriétaires, à la majorité absolue.
5. Si un PPPT est adopté, il devient un plan pluriannuel de travaux, dans la mesure où il ne s’agit plus d’un projet. Le vote relatif à la provision annuelle des fonds sur le fonds travaux de la copropriété s’effectue en même temps.
6. Après cela, à chaque assemblée annuelle, le syndicat présente un échéancier des travaux et s’assure de l’approbation des comptes.

Comme le souligne le décret n°2022-663 sur Légifrance, des compétences spécifiques sont exigées pour établir ce rapport. Il convient alors de faire appel à un professionnel ou une entreprise disposant de compétences en matière :
✓ De construction ;
✓ D’efficacité énergétique ;
✓ D’évaluation des émissions de gaz à effet de serre ;
✓ De réglementation (normes sanitaires, sécurité, performance énergétique).

La désignation de l’intervenant en charge de l’élaboration du PPPT se fait lors d’une assemblée générale.

La loi Climat impose l’élaboration d’un PPPT, mais pas l’application des travaux. Comme tout projet de rénovation, ces derniers sont soumis à l’approbation du syndicat des copropriétaires. Lors du vote en assemblée générale, ils doivent récolter une majorité absolue pour être concrétisés.

Bien sûr, lorsque des travaux sont urgents et indispensables pour la sécurité des occupants par exemple, le syndic peut outrepasser cette étape du vote et prendre l’initiative de les réaliser.

Le syndicat de copropriétaires doit mettre en place un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) à la fin d’une période de 15 ans à partir de la date de réception de l’immeuble : Acte du maître d’ouvrage (généralement le promoteur) qui traduit son intention d’accepter les travaux réalisés.

L’immeuble doit être à destination totale ou partielle d’habitation.

Depuis le 1er janvier 2023, seul le syndicat de copropriétaires comprenant plus de 200 lots : Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes à usage de logements, de bureaux ou de commerces a l’obligation de mettre en place ce projet de PPT.

Toutefois, le syndicat de copropriétaires est dispensé de cette mise en place si le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.

Attention
La mise en place d’un projet de PPT deviendra une obligation pour le syndicat de copropriétaires :
✓ comprenant un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots à partir du 1er janvier 2024
✓ comprenant 50 lots maximum à partir du 1er janvier 2025

Il peut s’agir d’un bureau d’études, d’un architecte, d’un thermicien ou d’un diagnostiqueur immobilier.

Ce professionnel doit :
✓ attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic et à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble
✓ justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. Elle précise les compétences couvertes.

Le projet de PPT est réalisé à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble et du diagnostic de performance énergétique (DPE) et, du DTG.

Le projet de PPT doit comprendre les éléments suivants :
✓ Liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
✓ Estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d’atteindre
✓ Estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
✓ Proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années

Les travaux prescrits dans le PPT et leur échéancier et, ceux prescrits par le DTG, doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.

Le syndic doit tout d’abord inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux. Ces modalités sont votées à la majorité des voix de copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (majorité simple).

Ensuite, une fois que le projet de PPT est réalisé, le syndic doit le présenter à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration (ou sa révision).

Si le projet fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 ans, le syndic doit alors inscrire la question de l’adoption de tout ou partie du projet de PPT à l’ordre du jour de cette assemblée. Cette adoption doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).

À noter
Si l’assemblée générale n’a pas adopté tout ou partie du projet de PPT ou si la mise en œuvre de l’échéancier du PPT adopté est incertaine, le syndic devra inscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes.

Le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.

Si le PPT n’est pas transmis dans un délai d’1 mois à partir de la notification de la demande, le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peut élaborer ou actualiser d’office le projet de PPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires. Il en est de même si le plan transmis ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble.

Dès réception du projet de PPT notifié par le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale, le syndic doit convoquer l’assemblée générale pour se prononcer sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.